３９４．思い出の不動産取引と物件調査⑭埼玉県さいたま市見沼区深作 | 横須賀市で不動産売却のご相談を承り売却に役立つ情報を記事にて発信

売主によると、先代が昭和４０年代に果樹園として取得し、その後対象物件が国道１６号線に面する土地になり、昭和６１年６月２３日付で共同石油のガソリンスタンドとして、賃貸契約をした物件である。

今回相続後の所有物件として当該物件を売却すること、折しもガソリンスタンドの賃貸借期限もあり、いい買手があれば売却をしても良いということで買い手探しを始めました。

敷地内には、ガソリンスタンドの裏側にレイクやモビットの自動契約機、ＡＴＭも数台土地使用をさせていました。当時セブン・イレブン・ジャパンが物件を探しているという情報をセブン・イレブン・ジャパン本社から入手、対象土地のエリアからさいたま新都心にあるセブン・イレブン・ジャパンの埼玉東地区担当者を紹介してもらった。

立地場所的には求めているエリアに合致しているので、プロジェクト化していきたいとの意向が伝えられた。しかし、あくまでも土地は賃貸で、地主オーナーをセブン・イレブン・ジャパン側で探すので物件は押さえて欲しいと言われ、売主に状況報告し、条件次第であるが売却の同意を得ておいた。

当然買主側には不動産業者（買主側元付けは鴻巣の不動産業者）がいて「分かれ」の案件になるが、折しも時間を待たずに連絡が入り、池袋の業者の紹介で中国人ではあるが、守谷市で開業する医者が買主（買主は法人名義）であるということで売買成約ができたケース。茨城県守谷市の地元では眼科と皮膚科で大変繁盛している医者とのことで収益物件として購入するとのこと。

当方はあくまでも、土地の売却の売主の業者ということで更地にするまでにはガソリンスタンドの建物の解体工事、土壌汚染の恐れがあり共同石油との賃貸借契約書の条文により借主共同石油側の責任と費用負担で原状回復、土の入れ替えを行う項目に従い、土壌汚染を回避し、土の入れ替えで更地化した物件であった。

賃貸借契約書の条文上は「この契約が期間満了又は解約によって終了した時は、乙（借主）は３か月以内に乙（借主）の費用負担において、本契約締結前の土地に復し引き渡すものとする」と土壌汚染（昭和６１年当時の契約であり、当時は土壌汚染という言葉もなかった）とは記載がないが、土の入れ替えを条文でうたってあることは、当時としてよく条文に入れたものであると思う。

結果的に土の入れ替えは、最初は土の入れ替えに際し、黒土を入れたので、クレームを言い、現在の土に入れ替えさせた経緯がある。また更地の売却物件にするには多少時間がかかっていた。さらにセブン・イレブン・ジャパンが利用することで国道に面した看板の撤去や消費者金融会社のATM等の機械の撤去も、それぞれの賃貸借契約先に対して、小生が交渉をすることも重要な項目であった。土地の測量も完了し、売買決済も忙しい医者の守谷の病院で診察の合間を見て決済をした事案でした。

今回のケースでは業者としても買手を探すのに企画力と人脈も重要であるが、タイムスケジュール的にも解体工事、更地化、土の入れ替えからATM機械の撤去等の流れを想定して、その対応することの大切さを本件を通じて、勉強と経験ができた事案である。

同時に当時としてはガソリンスタンドが退去する場合には、土壌汚染の懸念を考慮した上で、買主側に土の入れ替えをさせる条項が入っていたことに驚きを感じ、賃貸借契約書も条文や中味の注意を要することを学んだ事例でもあります。