３９６．思い出の不動産取引と物件調査⑯千葉県市原市 | 横須賀市で不動産売却のご相談を承り売却に役立つ情報を記事にて発信

本件は、買主の求めにより、同じエリアにて2年間で4物件を売買したケースです。

最初は銀行の浅草橋支店の売主法人の市原市の資材置き場、倉庫物件の売却依頼があったことから始まります。倉庫は２棟あるが、市街化調整区域内の物件で再築はできない。

北側は産業廃棄物の処理のための集積場であり、植栽の越境もある。

市原市道から２０ｍくらい入った場所であるが全面道路は６ｍ。

南側の隣地にはソフトバンクモバイルの塔があります。対象物件に上水道はなく、近くまで組合管理（長生郡市広域市町村圏組合水道部）の管理下で水道管は来ているが、前面道路には水道管は入らず、敷地内に井戸があり利用もされている。

また当水道は飲料水としての使用は現段階では不可である可能性があるとのことでした。

下水道も公営ではなく、敷地内の浸透式である。

このため売買に際しては、土地測量や境界明示も行わない、瑕疵担保責任も売主は追わない条件で買主を探すことになる。

また、売主法人としては、購入時の土地簿価が高く欠損が出ての売却は覚悟の上であるが、物件の買主を探すのには当初から苦戦しそうであった。

しかし解体工事の社長の知り合いで、仮設資材の置場が欲しいというニーズ情報を入手して、草加市に本社がある架設会社であるが、現地案内をして購入することが決まった。

売買価格もかなり低いが、売主の納得できる金額で、簿価との格差の点も了解を得て売買契約の成約ができた。そのまま現況で使うことにしているのでベストマッチの買主であった。

幅広く当たれば何とか買主は見つかるものであることも経験できた事案でありました。しかしこれで終わらないのがさらに不可思議になるとは当時は想像もしていなかった。

その後数か月が経過して、買主の架設会社の社長から小生宛に直接電話があり、南側の隣地（ソフトバンクの電波塔がある土地で草ぼうぼう）の物件を買えないかと問い合わせがあり、不動産謄本で所有者を確認する。横浜市神奈川区神大寺に居住する農家の方の名義であった。まず小生からの直筆の手紙を郵送し趣旨を説明した。その後何度か直接訪問して、コミュニケーションをとり趣旨を説明して、その後何度か訪問して売却に応諾をもらい、ソフトバンクモバイル株式会社との電波塔の件の土地賃貸借契約書の権利承継した上で、土地使用料も引継ぎで了解を得た。

同時に敷地内の東京電力と思われる電柱の使用料も引継ぎ承諾を得て、一括決済の契約に持ち込んだケースです。本件は売主買主双方から喜ばれ交渉をしたケースになりました。

市街化調整区域内の物件で、上水道や下水道（敷地内浸透式）もなく、架設置場なら、否この業者しかいない取引を成約させたわけである。しかし物件売買は、これにとどまらず、架設業者の業績も順調で置場の拡大が必須ということで、それからさらに数か月後に隣地ないし近くで買える物件はないかと問い合わせがあり、付近の不動産謄本を一通り入手してアプローチを始めた。

この地区は何か開発をする予定だったのかは不明であるが、従前通り、登記簿から確認した所有者に手紙の出状や電話にて数件の所有者を当たり始めました。

所有者は地元で近くの人はほとんどいなくて、東京や千葉、神奈川と隣県者が所有者になっていました。そんな中で、取得済の物件から２００ｍ～３００ｍ先の土地所有者のうち、一人は千葉県松戸在住の個人の方、もう一人は市原市白金町の法人が、交渉を始めてから売却をしても良いということになり、草加の買主本社に報告をしたところ、道路の相向かいの物件であったが、金額次第だが、両方とも購入しても良いとの回答を得た。

売買価格は過大でもなくて、買主からの小生への信頼、所有者に対する小生の交渉力と当方の誠意、買主の業績にタイミングもあって成果が連続したケースでした。それぞれ売買契約を同じエリアで３年弱の間に４物件の成約ができた珍しい経験でした。

この物件の売買にあたり、立地条件や土地環境から売主の負担を減らすため、土地測量は行わないこと等の条件で事前に買主の了解を得て売買を進めた案件で、なぜこの地に地元でない１都３県の所有者が多く、当時も将来も上下水道の整備も整ってない物件を買ったのは「原野商法」の物件だったのか不思議な物件でもあった。最初の売主法人は、簿価との関係があると触れましたが、平成４年に作業所兼倉庫として購入をしたので、不動産の第２次バブルと言われた時代でした。

何らかの情報で買主が集まったのでしょう。不動産とはそういうものであることを認識する一面であると思います。