４０７．思い出の不動産取引と物件調査㉗東京都品川区西品川 | 横須賀市で不動産売却のご相談を承り売却に役立つ情報を記事にて発信

今回の物件売買に至ったのは、隣地者からの１通の手紙が、買主に着いたことから始まります。

元々買主の父親名義で土地を所有して建物は、隣地でクリーニング業を営む今回の売主に作業所として貸していたもの。その手紙の内容は３か月後に隣地でのクリーニング業は廃業し借りていた建物、作業所は返したいとの案内であった。

以前から今回の買主である土地所有者の父親の息子からは仕事でも世話になったり、付き合いがあったためか、その手紙の内容を教えてくれてアドバイスを求められた。

そこで小生の提案として隣地であり、クリーニング屋に貸している物件と父親の物件の土地と併せ５０坪弱になるため、隣のクリーニング店が廃業ということは、話し方や条件によっては、売ってくれるのではないか、ついては売るか否かを本人に会って確認すること、否買えないか申し出たらどうかと助言をした。その結果買主と売主は、当初挨拶程度であったが、売却する意向もあるため、小生にバトンタッチして交渉するように買主から委任を受けた。

買取金額も小生としては、ある程度の金額を準備して買主の了解を得て交渉に入った。

先方の仕事柄夜７時（１９時）過ぎからの面談が何度か続き、クリーニング屋は、物件の売却を決定し買取り金額の提示でも、当初かつ最低ラインを買主と打ち合わせていた金額を大幅に下げた価格売買価格が決まり、買主は大喜びであった。事前の総合調査で、売主はすでに品川区大井４丁目に自宅を持っており、この対象物件は使わないと考えていました。

ですから強気に交渉をしたことが功を奏しました。１２月に売買契約書を締結し、翌年３月に資金決済をしましたが、土地の測量は、小生が売主の了解を得て紹介したのも売買交渉時から小生を売主が信用してくれたからだと思います。

まだクリーニングの営業は、同場所にて年内はやっていたので、銀行の担保抹消がわからないので、小生に銀行に同行して欲しいと言われた。日程調整も難しかったが、仕事が一段落する契約書締結後の１２月２９日に同行を求められ、担保設定銀行の東日本銀行大崎支店、みずほ銀行五反田支店、静岡銀行大井町支店を同日に一緒に回り抹消書類の手配をした。

お陰様で担保設定はあるものの借入金額は完済しており、いわゆる空担保で説明は楽であった。次に買主については、買主も口座があり小生出身行でもある三井住友銀行日比谷支店で残金の借入金の申込をさせて了解を取り、取引決済場所にも指定した。

元ＯＢとしての顔も効き、銀行側も珍しく配慮をしてくれました。売主からは、銀行の応接間を取引の場所に使うことなどを想定しておらず、あまりにも立派なので「部屋料は要らないのですか？」と言われ、なるほどそういう方もいるのだと感じました。

その後買主には当該物件をアパート経営するという目的があったため、建築会社を紹介し、間取りをそして入居者予定者をどうするかアドバイスして立地環境からワンルームは止めて、１・２階の２LDK４室計画で採算を試算して、建築会社のアドバイスも加味して、新築計画を請負契約させて建物解体工事を依頼しました。買主はアパート経営にするため、第三者に物件を売却する予定ではないため意識的に必要はないと思われたが、購入した物件は、クリーニング店の作業場であった場所でもあり、念の為売主の了解を得て、土壌汚染調査も実施した。

又物件の品川区西品川２丁目は不燃化特区内の物件であり、解体除却費用に助成金、耐火建築物にする場合の費用助成金、固定資産税の減免、引っ越し費用の助成金が出る等の特典があることが物件調査の時点で、区役所で判明しており、それぞれに報告をして売買契約書締結時に重要事項説明書で説明もしてあります。

業者としては当たり前ですが、こんなことも顧客の信頼を受ける一面でした。

土壌汚染調査もクリアできて、最後は、売主からの依頼もあり、クリーニング業の廃業の手続きも小生が区役所に届けました。正に取引の初めから最後まで、更にそれに関連した各種専門家を紹介し、作業を終えた小生の人脈も十二分に行かせた自ら納得満足した事案でした。

その後買主は本件が軌道に乗り、常に満室で収益も確保でき、税金対策も必要なことから、先日２棟目のアパート取得を依頼されました。